전세계약에서 가장 무서운 상황 중 하나는 은행 대출 거절입니다. 계약금을 낸 상태에서 대출이 나오지 않는다면, 수천만 원을 한순간에 잃을 수도 있습니다. 원칙적으로 계약금은 일방 해지 시 몰수되는 구조이지만, 계약서에 ‘대출 불가 시 계약 무효’라는 조건이 명시되어 있다면 예외적으로 반환 가능성이 생깁니다. 문제는 대부분의 계약서에 이 조항이 빠져 있다는 점입니다.
대출 전제 조건 명시 여부가 핵심
법원 판례에서도 대출 불가를 명확히 조건으로 걸어둔 경우에는 계약 취소 및 계약금 반환 판결이 내려진 사례가 있습니다. 하지만 조건이 없다면 세입자에게 불리하게 작용하는 것이 현실입니다. 특히 다가구 지분 등기, 불법건축물, 근저당이 많은 매물은 대출 자체가 불가능한 경우가 많아 사전에 반드시 확인해야 합니다.
대출 불가 위험이 큰 매물 유형
- 지분 등기된 다가구 주택
- 불법 건축물
- 대출 제한 구역 내 부동산
- 근저당 과다 설정된 주택
실제 사례로 본 계약금 몰수
2024년 서울 송파구에서 A씨는 전세금 1억 중 1천만 원을 계약금으로 지급했지만, 은행 대출이 거절되어 계약을 유지할 수 없었습니다. 계약서에 대출 조건을 명시하지 않아 집주인은 계약금 반환을 거부했고, 결국 소송 끝에 돌려받지 못했습니다. 이 사례는 단 한 문장(대출 조건 조항)의 유무가 수천만 원의 손실을 좌우한다는 점을 잘 보여줍니다.
세입자가 당장 취해야 할 5가지 행동
1. 계약서 확인
대출 관련 조항이 있는지 다시 점검합니다.
2. 중개사 발언 확인
‘대출 잘 나올 것’이라는 말이 있었다면 녹취나 증거 확보가 필요합니다.
3. 집주인과 협상
대출 불가 사유를 설명하고 계약금 반환 협상을 시도합니다.
4. 법률 자문
대한법률구조공단이나 변호사 상담으로 대응 방향을 정합니다.
5. 내용증명 발송
공식적으로 계약 해지 의사를 밝히고 손해배상 협의를 시도합니다.
계약 전 반드시 체크해야 할 사항
- 계약서에 ‘대출 불가 시 무효’ 조항 삽입
- 매물 근저당, 건축물 구조, 전세권 설정 가능 여부 확인
- 중개사 구두 약속은 반드시 문서화
결론: 계약 전 한 문장이 인생을 바꾼다
전세계약에서 대출 거절은 흔히 발생하는 문제지만, 계약금 반환 여부는 계약서 한 줄로 갈립니다. 계약 전 반드시 조건을 명시해야 하며, 이미 계약을 했다면 증거 확보와 법률 자문이 필수입니다. 불필요한 손실을 막기 위해 지금이라도 문서화와 대응 조치를 취하시길 권장합니다.
FAQ
Q1. 대출 거절로 계약 파기하면 무조건 계약금을 잃나요?
계약서에 ‘대출 불가 시 무효’ 조건이 없다면 대부분 반환받기 어렵습니다.
Q2. 구두로 약속한 대출 조건도 효력이 있나요?
법적 효력은 약하지만 녹취 등 증거가 있다면 협상 과정에서 유리하게 작용할 수 있습니다.
Q3. 이미 계약금을 냈는데 대출이 거절되면 어떻게 해야 하나요?
내용증명을 통해 계약 해지 의사를 전달하고 법률 자문을 받아 소송 가능성을 검토해야 합니다.
Q4. 계약 전 반드시 확인해야 할 매물 조건은?
근저당 과다, 불법 건축 여부, 전세권 설정 가능 여부는 필수 확인 사항입니다.
Q5. 법적 분쟁 시 도움을 받을 수 있는 기관은 어디인가요?
대한법률구조공단, 변호사 상담, 한국소비자원 등에서 법률 지원을 받을 수 있습니다.
전세계약금 문제로 고민 중이신가요? 작은 확인 하나가 수천만 원을 지켜줍니다. 계약 전 반드시 조항을 꼼꼼히 챙겨보세요!
작성자: 메모리스타 | 발행일: 2025.08.20
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